레고랜드 부도 사태 해설 / 총 정리 및 전망 (금융시장 여파와 부동산에 끼친 위기) PF, ABCP란?

레고랜드 부도 사태 해설 / 총 정리 및 전망

금융시장 여파와 부동산에 끼친 위기

PF, ABCP란?

* 강원도  ABCP 보증 미이행으로 단기자금시장 경색 * 증권사 CP 발행금액 크게 줄어 * 부동산 PF부실 겹치면 ABCP담은 증권사 와 중소형 증권사 위험해질듯 * 투자은행(IB) 업계에 따르면 보증ABCP물량이 많은 유력 증권사 2곳이 시장에 매각대상으로 나왔다는 설이 있음 (H사, B사) * 이에 유력 원매자도 인수를 위해 가격 제시까지 받은 것으로 알려져 설을 넘어 현실화 가능성까지 거론 * 유력 건설사는 부도설까지 등장 - 최근 수년간 지식산업센터 중심으로 부동산 개발 사업장을 급격히 늘린곳 * 당국-김주현 금융위원장- 채안펀드 1조 6천억 투입, 추가 캐피털콜(펀드자금요청) 실시 준비, 한국증권금융을 통한 유동성 지원 등 적극 시행해 나갈 계획 발표

 

* 레고랜드 사업진행 사항

레고랜드 테마파크 : 11년에 걸쳐 진행된 프로젝트

2011년 9월 강원도가 영국의 멀린엔터테인먼트 그룹과 춘천에 레고랜드를 짓기로 투자합의 각서를 체결

준공식 시기도 일곱차례 연기

사업부지에 1400여기의 청동기 시대 유구 발견으로 사업 진행이 중단되기도 함

시행사의 자금조달 난항으로 지연되기도함

오픈시기 몇 차례 연기끝에 올해 2022년 5월 5일 정식 개장

개장 5개월 만에 사업자가 빝을 못 갚아 부도 상황에 이름

GJG가 상환하지 못한것은 자산 유동화 기업어음 (ABCP) 임

GJC는 대출을 기초자산으로 아이원 제일차 라는 특수목적법인 (SPC)설립하여 유동화 함

ABCP는 BNK투자증권이 주관사를 맡아 팔았고 대부분 증권사 신탁과 랩 계정에 담김 대락 6~7개 증권사가 투자한 것으로 파악 [그림2] 밑에 리스트 있음

아이원제일차 총 부채총계 - 2587억 이중 2050억원을 상환하지 못함 이외에 미지급금 82억원 선수금 321억원 장기미지급금 133억원원 누적 분양수익은 미수금까지 포함하여 1116억원 수준으로 강원도의회에서는 가진땅으 ㄹ다 팔아도 갚지못할 수준이란 지적

GJC는 강원도가 보증하였기 때문에 기업어음 최고 등급인 A1 부여 받음

레고랜드 개발사업 토지매매 관련 합의서에는 "기초자산의 기한이익이 상실되는 경우 강원도는 대출약정산 대출약정금액을 기준으로 하는 미상환 대출원리금 상당액에 해당하는 지급금을 유동화 SPC에 지급해야할 의무를 부담하고 있다."고 정해있고 이는 강원중도개발공사가 아이원제일차에대한 채무가 감경되거나 면제되더라도 강원도가 지급금 전액을 지급해야한다는 조건임

10월 4일자로 아원제일차는 최종부도처리 / 신용등금 D로 강등욈

강원도 김진태지사는 GJC회생신청하고  법정관리인이나 새로운 인수자가 자산을 제값받고 잘 매각하여 대출금을 갚을수 있다고 설명

투자금을 언제 어떻게 회수할수 있을지 불투명한 상황

 

*레고랜드 부도 후 파급효과 

1. 지자체가 보증을 선 대출에 타격 지자체 개발사업은 대부분 지자체가 확약보증하는 방식으로 자금을 조달하고 있음	2. 부동산 PF를 보유한 증권사의 자금경색으로 금융전반 부실위험 투자은행(IB) 업계에 따르면 보증ABCP물량이 많은 유력 증권사 2곳이 시장에 매각대상으로 나왔다는 설이 있음 (H사, B사)	3. 경기둔화, 부동산 경기침체, 금리 급등에 신용등급이 높은 기업의 회사채까지 외면받으면서 채권시장이 패닉에 놓임
재정자립도가 취약한 지자체 산하 공기업은 채권발행이 쉽지 않을 전망	자본금있는 금융사는 채무보증 또는 직접대출을 해주고 보증 수수료와 이자를 얻는 구조 지난 몇년 부동산 활황시장에서 증권사에 수익의 50%이상을 차지할 정도로 높은 수익을 주었음 중앙은행의 금리인상여파로 부동산PF대출 연체율이 지속적으로 증가하여 올1분기 연체율은 4.7%로 지난 2019년말 1,3%비해 3배이상 증가 현재 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)관련된 금액은 150조원의 규모으로 추산	유력 건설사는 부도설까지 등장 - 최근 수년간 지식산업센터 중심으로 부동산 개발 사업장을 급격히 늘린곳

리먼브라더스 사태도 처음에는 작은 불씨에서 시작해서 미국의 가장 큰 금융회사가 파산하는것으로 이어져서 그 사태가 한국에서 그대로 일어나지 않을까 우려하는 목소리가 높다. 기업의 회사채가 만기일이 도래하여 연장을 신청할때 거부되면 적은 금액으로 중소기업은 자금경색을 겪게 되고 부도까지 갈 가능성이 높다.  기업의 부도가 발생하면 금융권은 부실채권을 떠안게 되고 전반적이 금융시장 불안으로 번지게 되고 국가신용등급에 악영향을 주어 국가신용도와 환율에 영향을 끼치게 되는 악순환으로 이어지게 된다. 기업은 채권발행시 이자에 선이자까지 얹어 고금리 회사채를 발행해야하는 부담이 커지고 시장은 국가수준의 지방채도 부도를 맞을 수있다는 인식에 신용등급이 높은 기업들도 자금융통이 쉽지 않게되고 다시 더 높은 금리를 제시해야 한다. 정부의 역할이 중요한 시점이며 인플레이션과 고금리에 레고랜드란 예상치 못한 사태가 벌어진 지금 자산을 최대한 안전하게 운용하려는 움직임은 더 강하게 작용할 것으로 보인다. 또한 한국의 금융불안 조짐이 보이면 환율은 기존 전망했던것과 달리 매우 크게 뛸 수도 있을 것으로 전망하는 전문가도 있다. 참고: 2022 / 2023 환율전망 -이선엽 부장편 https://dreamwebjin.tistory.com/86

 

관련기사: A등급 회사채 거래 80% 급감… 기업들 자금경색 위기-중간 신용 업체들 부터 타격 

http://www.munhwa.com/news/view.html?no=2022102601070305183001 

A등급 회사채 거래 80% 급감… 기업들 자금경색 위기

* 정부대응

산업은행/기업은행/신용보증기금이 운영하는 회사채와 기업어음 매입 프로그램 매입한도 8조원->16조원으로 확대 프로젝트 파이낸싱 자산유동화기업어음으로 유동성 부족한 증권사에 3조원 규모의 유동성 지원 주택도시보증공사/주택금융공사의 사업자 보증지원 10조원 규모로 확대 지자체 보증 자산 유동화 기업어음에 대해 보든 지자체가 지급보증 의무 성실히 이행

 

* 레고랜드 관련  ABCP 구조 분석 

* 레고랜드 ABCP 2050억원 -아이원제일차 발행 * 아이원제일차 총 부채총계 - 2587억원 * 국내 증권사 10개, 자산 운용사1개가 나누어 보유한것으로 알려짐 * 증권사 10개 리스트 신한투자증권(550억원), IBK투자증권(250억원), 대신증권(200억원), 미래에셋증권(200억원), 삼성증권(200억원), NH투자증권(150억원), 한국투자증권(150억원), DB투자증권(150억원), 유안타증권(50억원), KB증권(50억원)이 총 1950억원을 보유하고 있다. 증권사 10곳은 모두 신탁 혹은 위탁계좌 등 법인 고객 계정에 편입된 것으로 파악     * 자산운용사 1개 멀티에셋자산운용이 100억원을 편입 멀티에셋자산운용은 5010억원 규모의 펀드에 해당 ABCP를 편입한 것으로 알려짐. 해당 펀드 수익자는 법인 투자자 3명     * 강원중도개발공사(GJC)는 2020년 레고랜드 건설자금을 조달하기 위해 특수목적회사(SPC) 아이원제일차를 설립하고 2050억원 규모의 ABCP를 발행. * 아이원제일차는 부도 처리됐다.

[그림3] 2022년 10월21일 기준 CP 등급이 A1인 시공사  채안펀드 매입대상 증권 기준 (2022.10.21기준) -AA- 이상의 회사채 -A1 이상의 CP및 전단채:삼성물산, 현대건설, DL ENC만 해당 -A1 이상의 CF/ABCP -A+이상의 여전채 삼성물산, 현대건설, DL ENC 이 보증한 PF보증잔액: 3조3300억 실질적인 매입효과 미미논란 11월 이후 추가재원 예상 국토부 발표 8월 누적 인허가 주택 실제착공률은 76%정도로 브릿지론 상환병목이 좀 해소될것으로 본다.

 

* PF, ABCP란?

자산유동화기업어음(ABCP)	CP/STB (주로 CP)	부동산 프로젝트 (PF)
자산 유동화 기업어음 유동화를 목적으로 설립된 특수목적회사(SPC: Special Purpose Company)가 부동산 개발사업(PF: Project Financing)대출을 기초자산으로 하여 발행한 기업어므(Asset-backed Commercial Paper)을 말한다.  부동산 개발사업 시행사가 PF-ABCP를 이용할 경우 금융기관이 아닌 투자자로부터 자금으 ㄹ조달하는 효과가 있어 투자자확보가 용이하고 조달비용을 절감할 수 있는 장점이 있다. 주자자 입장에서도 시공사의 연대보증과 증권사에 의한 신용보강(매입조아, 매입확약 등) 이 있기 때문에 직접 대출에 비해 리스크가 줄어드는 장점이 있다. 한편 상법에 근거한 회사형태의 SPC를 통해 발행되므로 법인세 납부의무와 이자소득세 원천징수 의무가 있다.	-기업어음 (commercial paper) -기업체가 자음조달을 목적으로 발행하는 어음 -통상 만기가 3달(91일)이내로 짧고 이사회 결의가 없이 도 발행이 가능함 -2020년 코로나19여파로 글로벌 증신 급락으로 마진콜(추가 증걱금요구)가 발생해서 위기를 넘겼던 해 -최근 글로벌 기준금상 인상여파로 CP금리가 인상되면서 증권사들이 발행에 부담을 느끼고 있음 -3개월 만기CP 평균 금리는 10월 3.78%로 지난 7월 2.67%에 비해 1% 상승 -10월17일 기준 국내 증권사 26곳의 기업어어음 (CP)/ 전자단기사채(STB) 발행잔액은  총 33조 937억원 -7월4일 기준 40조 3232억원	-부동산 PF는 시행사가 착공부터 분양, 준공 등 부동산 개발사업을 할때 사업권을 담보로 증권사 등 금융사로부터 필요한 자금을 조달하는 자금조달 방식 -국내 25개 증권사의 부동산 PF신용공여 금액 총액 (10월): 21조 382억원 / 21조 2073억원(9월) -하이투자증권: PF 신용공여 금액이 1조 2018억원 / 자기자본 1위인 미래에셋 증권(1조 2871) 와 비슷한 수준으로 매우 높은 금액으로 유동성 위기가 우려되고 있음 -BNK투자증권(7304억원), 다올투자증권(5576억원), IBK투자증권(5044억원) 등도 신한투자증권(4837억원) -우발채무인 브릿지론과 부동산 PF 익스포저의 자본 대비 비중은 중소형사가 대형사 대비 평균 10%포인트(p) 이상 높게 나타났다 -브릿지론 : 단기차입금으로 본PF를 통한 자금조달 전에 부지매입 및 경비조달 목적으로 통상 사용되는 대출로 리스크가 크다. -3월 말 기준 하이투자증권(47%), BNK투자증권(35%), 현대차증권(31%), 다올투자증권(31%) 등이 자기자본 대비 브릿지론 비중이 30%를 넘었다.